Mettre fin au bail d’habitation

La durée "normale" d’un bail d'habitation est de 9 ans. Mais il est possible de signer un contrat de bail de plus courte durée. La manière de mettre fin au contrat de bail n'est pas la même.

Publié le: 09 avril 2025

Mis à jour le: 09 avril 2025

Par: Florence Cols, asbl Droits Quotidiens

4 min

Deux hommes et une femme consultent des informations sur un ordinateur

Photo: © AdobeStock//Il est important de savoir si l'on a un bail de courte ou de longue durée, car cela détermine les conditions et le moment où l'on peut y mettre fin.

Beaucoup de personnes parlent encore du bail "3-6-9". Mais ce contrat de bail n’existe plus depuis 1991. La durée de référence a changé, et avec elle, plusieurs règles, notamment pour mettre fin au bail.
La durée de référence du bail de résidence principale est de 9 ans. Mais on peut aussi signer un contrat de bail pour une courte durée : quelques mois, 1 an, 2 ans ou maximum 3 ans. Il existe d’autres contrats de bail, notamment le bail d'étudiant et le bail de colocation.

Il est important de savoir si l'on a un bail de courte ou de longue durée, car cela détermine les conditions et le moment où l'on peut y mettre fin. Pour connaître la durée de votre bail, consultez votre contrat. Si rien n’est précisé, la durée est de 9 ans. Attention : dans certaines situations, un bail de courte durée se transforme automatiquement en un bail de 9 ans :

Le locataire est resté dans le logement à la fin du bail de courte durée et le propriétaire ne s’y est pas opposé.
Le contrat de bail de courte durée a été prolongé ou renouvelé sans respecter les conditions.
Le contrat de bail indique une durée entre 3 et 9 ans (ex : 6 ans).

Wallonie, Bruxelles ou Flandre

Pour ne rien simplifier, les règles diffèrent selon la Région où se trouve le logement. Notamment, les conditions pour renouveler un contrat de bail de courte durée.

En Wallonie, on peut renouveler un contrat de bail de courte durée maximum 2 fois.
À Bruxelles, le renouvellement est possible 1 seule fois pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1^er novembre 2024 (selon les anciennes règles, c'était possible 2 fois).
En Flandre, on peut renouveler maximum 1 fois.

Les autres conditions restent les mêmes. Il faut renouveler le contrat de bail :

par écrit,
aux mêmes conditions que le 1^er contrat (même loyer de base…),
pour une durée totale de maximum 3 ans.

Si on ne respecte pas ces conditions, le bail se transforme automatiquement en un bail de 9 ans qui débute au 1^er jour indiqué dans le contrat.

Bien sûr, le locataire et le propriétaire peuvent toujours se mettre d’accord pour mettre fin au bail quand ils veulent.

Mettre fin au bail avant la date prévue

Bien sûr, le locataire et le propriétaire peuvent toujours se mettre d’accord pour mettre fin au bail quand ils veulent. Mais si un seul veut y mettre fin, il doit respecter des conditions.

• Bail de courte durée
- Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Il doit envoyer un préavis 3 mois à l'avance, et payer une indemnité de 1 mois de loyer.
- Le propriétaire peut mettre fin au bail uniquement à partir de la 2^e année, pour occuper personnellement le logement. Il doit envoyer un préavis 3 mois à l'avance, et payer une indemnité de 1 mois de loyer.

• Bail de 9 ans
- Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Pendant les 3 premières années il doit payer une indemnité, mais plus après. Il doit toujours envoyer un préavis 3 mois à l’avance.
- Le propriétaire peut mettre fin au bail uniquement à certains moments et pour certaines raisons (occuper le logement ou réaliser des travaux). Il doit toujours envoyer un préavis (3 ou 6 mois selon les cas), et justifier les raisons. S’il n’a pas de justification, il doit payer une indemnité.

Une fin automatique ?

Le contrat de bail de résidence principale ne prend pas fin automatiquement à la date prévue. Il faut envoyer un préavis. Si personne ne le fait et si le locataire reste dans le logement, le contrat de bail se prolonge.
Une seule exception : le bail de courte durée prend automatiquement fin à la date prévue, s’il dure :