Location : qui doit réparer et entretenir le logement ?

Une chaudière en panne, une toiture qui fuit, des canalisations bouchées... Lorsque quelque chose ne fonctionne plus, la question se pose rapidement : qui doit payer ? Le locataire ou le propriétaire ?

Publié le: 10 avril 2026

Mis à jour le: 10 avril 2026

Par: Juliette Collard, ASBL Droits Quotidiens

3 min

Une jeune femme examen la plomberie en dessous de l'évier de cuisine

Photo: ©Adobestock//Le locataire doit assumer les petites réparations liées à l’usage quotidien

Le locataire doit assumer l’entretien courant du logement. Il s’agit des petites réparations liées à l’usage quotidien : remplacer une ampoule, déboucher un évier, entretenir le jardin, vider une fosse septique, retirer les feuilles qui encombrent une corniche, faire ramoner la cheminée, nettoyer le logement et ses équipements avec les produits adaptés, éliminer le calcaire, etc.

Le propriétaire doit prendre en charge les grosses réparations et les travaux liés à la vétusté, à l’usure normale ou à un cas de force majeure, c'est-à-dire un événement soudain, imprévisible et inévitable comme une tempête ou un cambriolage. C’est lui qui doit, par exemple, réparer une toiture endommagée par la chute d'un arbre, rénover ou remplacer un plancher qui a vécu ou un évier vétuste, repeindre la façade extérieure, remettre en état des joints usés, etc.

Une liste par Région

Ces règles sont prévues par le Décret wallon relatif au bail d’habitation et le Code bruxellois du logement. Pour guider propriétaires et locataires, chaque Région a dressé une liste non exhaustive de réparations et entretiens, qui précise qui doit payer quoi. Les listes (Wallonie et Région bruxelloise) s’imposent de façon impérative pour les baux de résidence principale. Le contrat de bail ne peut pas prévoir une autre répartition.

Les listent indiquent clairement, par exemple, que l’entretien annuel de la chaudière est à la charge du locataire, tandis que le remplacement d’une chaudière défectueuse doit être pris en charge par le propriétaire. Le contrat de bail peut toutefois préciser certains points comme la fréquence de cet entretien.

Pour guider propriétaires et locataires, chaque Région a dressé une liste non exhaustive de réparations et entretiens.

Et si rien ne bouge ?

Lorsqu’un locataire n’entretient pas le logement ou qu’un propriétaire n’exécute pas les réparations nécessaires, la première étape est d’envoyer un courrier ou un mail pour demander de remplir son obligation dans un délai raisonnable. C’est ce qu’on appelle une mise en demeure. Si les réparations sont urgentes et que le propriétaire reste inactif, le locataire peut faire les réparations à sa place et se faire rembourser ensuite par le propriétaire. Attention, cela doit rester exceptionnel.

Même si le propriétaire ne fait pas les réparations malgré la mise en demeure, le locataire ne peut pas décider seul d’arrêter de payer. Il peut éventuellement diminuer le loyer proportionnellement aux manquements du propriétaire, tout en versant les loyers impayés sur un compte spécial (d'un avocat par ex.) pour montrer sa bonne foi. Mais ce n’est pas recommandé car il risque d’être considéré comme en défaut et de devoir payer des indemnités et intérêts ou que le juge de paix mette fin au bail à ses torts.

Si, malgré la mise en demeure, l’autre partie ne réagit pas ou que le désaccord persiste, la médiation ou la conciliation peut aider à trouver une solution amiable. A défaut, c’est alors au juge de paix de trancher.

Travaux de mise en conformité

Tout logement doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité, d’habitabilité et d’équipement avant d’être mis en location. Cela signifie notamment que :

Le logement ne peut pas mettre en danger la santé ou la sécurité des occupants.
Les installations de base doivent être fonctionnelles : chauffage, électricité, eau chaude…
Le logement ne présente pas de problèmes graves de stabilité, d’humidité ou d’insalubrité.

Le propriétaire doit prendre en charge les travaux de remise aux normes. En cas d’inaction malgré l’envoi de mise en demeure, le locataire peut signaler la situation à la commune ou au service régional du logement (wallon ou bruxellois). Dans les cas graves, après enquête, le logement peut être déclaré insalubre ou inhabitable, ce qui n’est souhaitable pour aucune des parties.